Iako se posljednjih mjeseci sve češće govori o stagnaciji tržišta nekretnina u Hrvatskoj, podaci pokazuju da pad broja prodaja nije zaustavio snažan rast cijena stanova. Posebno se izdvaja Dubrovnik, koji već godinama nosi titulu najskupljeg grada za kupovinu nekretnina u zemlji.
Na nedavno održanom 40. Forumu poslovanja nekretninama u organizaciji Hrvatske gospodarske komore, istaknuto je da je u prvoj polovini godine na nivou Hrvatske zabilježen pad prodaje nekretnina od oko 15 posto, dok je u primorskim županijama taj pad premašio 20 posto.
Cijene rastu uprkos padu prodaje
Prema podacima Eurostata, Hrvatska se svrstava među zemlje s najbržim rastom cijena stanova u Evropi. U prvom tromjesečju 2025. godine godišnji rast cijena iznosio je oko 13 posto, dok je istovremeno prodaja stanova na nivou države pala za oko 12 posto.
– Od 2015. godine cijene kontinuirano rastu, a u posljednjih deset godina rasle su znatno brže od prosjeka Evropske unije. Na dubrovačkom području cijene su se u tom periodu više nego udvostručile – kazala je Nada Burum, predsjednica dubrovačke strukovne grupe trgovaca nekretninama za Dubrovniknet.hr.
Prema njenim riječima, Dubrovnik se izdvaja kao najskuplji grad u Hrvatskoj zbog stalne potražnje, globalne prepoznatljivosti i statusa jedne od najatraktivnijih turističkih destinacija u svijetu.
Kvadrat i do 7.000 eura
Najveća potražnja u Dubrovniku i dalje je za kvalitetnim stanovima praktičnog rasporeda na tzv. životnim lokacijama, poput Lapada i donjeg dijela Gruža. Takvi stanovi, ukoliko su realno formiranih cijena, vrlo brzo pronalaze kupce.
Prosječna tražena cijena stana u Dubrovniku tokom 2025. godine iznosila je oko 5.000 eura po kvadratnom metru, ali taj prosjek, kako ističu stručnjaci, ne oslikava u potpunosti stanje na tržištu zbog velikih razlika među mikrolokacijama.
U novogradnji na Lapadu i u donjem dijelu Gruža cijene se kreću oko 7.000 eura po kvadratu, pa i više, dok su na elitnim lokacijama poput Ploča cijene znatno više, ali je riječ o rijetkim i izuzetno zahtjevnim projektima.
Zašto su cijene toliko visoke?
Na visoke cijene utiče više faktora:
-
ograničena ponuda stanova
-
visoki troškovi građevinskog zemljišta
-
složeni uslovi gradnje
-
infrastrukturna ograničenja
-
nedostatak kvalifikovane radne snage
Građevinski sektor posebno pogađa nedostatak domaćih radnika, zbog čega su kompanije primorane ulagati u edukaciju i integraciju strane radne snage, što dodatno povećava troškove.
U uslovima kada potražnja nadmašuje ponudu, rast cijena je, ističu stručnjaci, posljedica prirodne tržišne dinamike, iako bi bilo poželjno da se taj rast dugoročno stabilizira na oko pet posto godišnje.
Turistički najam i priuštivo stanovanje
Dubrovnik se suočava i s velikim brojem stanova koji se ne koriste ili se koriste isključivo za turistički najam. Uvođenje poreza na nekretnine moglo bi, smatraju analitičari, uticati na odluke vlasnika da dio tih stanova stave u funkciju dugoročnog najma.
Istovremeno, priuštivost stanovanja ostaje jedan od najvećih problema u Hrvatskoj, posebno za mlade, od kojih se očekuje da bi programe priuštivog najma mogli vidjeti kao djelimično rješenje.
Šta donosi 2026. godina?
Zbog visokih cijena i nedostatka građevinskog zemljišta u samom gradu, stanogradnja se sve više širi na okolne općine, što je trend prisutan i u drugim većim hrvatskim gradovima.
– Ulaganje u nekretnine i dalje ostaje poželjan oblik očuvanja vrijednosti kapitala, posebno u uslovima inflatornih pritisaka. Međutim, tržištu je potrebna stabilizacija cijena i realnije formiranje traženih iznosa, posebno kod starije gradnje – poručuju iz Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK.
