Na mjestu na kojem su se nekada popravljali ratni brodovi i podmornice jugoslavenske mornarice danas pristaju neke od najskupljih jahti na svijetu. Umjesto vojnih radionica, skladišta i industrijskih pogona, ovdje su luksuzni hoteli, apartmani, restorani i trgovine svjetskih brendova.
Riječ je o Porto Montenegru u Tivtu, jednom od najpoznatijih luksuznih turističkih i nekretninskih kompleksa na Jadranu, koji je nastao na prostoru nekadašnjeg vojnog brodogradilišta Arsenal.
Ekipa BiznisInfo.ba posjetila je Porto Montenegro. Imali smo priliku izbliza vidjeti kako danas izgleda ovaj kompleks, ali i tragove njegove vojne prošlosti koji su sačuvani među luksuznim sadržajima.
Priča o Porto Montenegru posebno je zanimljiva iz ekonomskog ugla. Nekadašnja državna vojna imovina prodata je prije dvije decenije za relativno mali iznos, nakon čega su uslijedila ulaganja vrijedna stotine miliona eura i potpuna transformacija jednog dijela crnogorske obale.
Od austrougarske vojne baze do jugoslavenskog industrijskog giganta
Historija ovog prostora počinje mnogo prije nastanka Porto Montenegra. Austro-Ugarska je još 1889. godine započela gradnju pomorskog Arsenala u Tivtu, želeći ojačati svoju vojnu prisutnost u Boki Kotorskoj.
Tivat je tada bio malo primorsko mjesto, čiji su se stanovnici uglavnom bavili poljoprivredom i ribarstvom. Izgradnja vojne baze i remontnih kapaciteta pokrenula je njegov industrijski i urbani razvoj.
Nakon Prvog svjetskog rata Arsenal je prešao u sastav mornarice Kraljevine SHS, a poslije Drugog svjetskog rata postao je važan dio jugoslavenske ratne mornarice. Od 1953. godine djelovao je pod imenom Mornaričko-tehnički remontni zavod “Sava Kovačević”.
U njegovim pogonima remontovani su vojni brodovi i podmornice, izrađivana različita oprema, a razvijani su i kapaciteti za gradnju manjih plovila. Arsenal je decenijama bio jedan od ključnih poslodavaca u Tivtu. Njegovi radnici činili su važan dio lokalne ekonomije, a industrija je oblikovala svakodnevni život grada.
Vojne podmornice danas su turistička atrakcija
Da Porto Montenegro nije potpuno izbrisao svoju prošlost, uvjerili smo se i tokom obilaska kompleksa. U neposrednoj blizini luksuzne marine nalazi se Muzej pomorskog naslijeđa (Naval Heritage Collection), posvećen historiji nekadašnjeg Arsenala i pomorskoj tradiciji Tivta.
Posebno su zanimljive dvije podmornice nekadašnje jugoslavenske ratne mornarice, koje su sačuvane kao muzejski eksponati. Riječ je o podmornicama “Heroj” P-821 i “Una” (P-912). Veća podmornica “Heroj” predstavlja jedan od značajnih primjera nekadašnje jugoslavenske vojne brodogradnje.
Muzej tako predstavlja svojevrsni podsjetnik da je Porto Montenegro izgrađen na temeljima nekadašnjeg industrijskog i vojnog kompleksa.
Vojna imovina prodata za 3,26 miliona eura
Prekretnica je nastupila 2006. godine, kada je Crna Gora odlučila prodati imovinu nekadašnjeg Arsenala i omogućiti njegovu prenamjenu. Glavni investitor bio je kanadski milijarder Peter Munk, koji je u Tivtu prepoznao potencijal za razvoj luksuzne marine i rezidencijalnog kompleksa.
Posebno je zanimljiva cijena po kojoj je imovina prodata. Kupoprodajna cijena nekadašnjeg Arsenala i Doma vojske iznosila je svega 3,26 miliona eura.
Međutim, to nije bio ukupan trošak preuzimanja. Investitor je imao i dodatne obaveze, uključujući oko 15 miliona eura za socijalni program radnika te pet miliona eura namijenjenih lokalnoj zajednici. Ukupna vrijednost transakcije i povezanih obaveza iznosila je približno 23 miliona eura.
Istovremeno je investitor dobio dugoročni zakup dijela obale i morskog akvatorija, što je omogućilo razvoj marine i pratećih sadržaja. Upravo ova transakcija predstavljala je početak jedne od najvećih transformacija nekadašnje vojne imovine u regionu.
Nakon zatvaranja Arsenala uslijedila je izgradnja potpuno novih sadržaja, a nekadašnje industrijsko zemljište postepeno je pretvarano u jednu od najprepoznatljivijih luksuznih lokacija na Jadranu.
Investicije koje su dostigle stotine miliona eura
Početna ulaganja bila su usmjerena na izgradnju marine, uređenje obale, infrastrukturu i prve stambene objekte. Uslijedili su luksuzni apartmanski kompleksi, hoteli, restorani, trgovine i drugi sadržaji namijenjeni vlasnicima jahti, turistima i kupcima nekretnina.
Prema podacima Vlade Crne Gore, investitor je do septembra 2013. godine već bio uložio oko 164 miliona eura, čime je premašio tadašnje ugovorene investicijske obaveze. U narednim godinama ulaganja su nastavljena, a Porto Montenegro se iz marine postepeno razvio u veliko rezidencijalno i turističko naselje.
Važna promjena dogodila se 2016. godine, kada je projekt preuzela Investment Corporation of Dubai (ICD), državna investicijska korporacija Dubaija. Time je Porto Montenegro dobio novog velikog međunarodnog investitora, koji je nastavio njegov razvoj. Finansijski detalji te akvizicije nisu javno objavljeni.
Danas je Porto Montenegro mnogo više od marine. Riječ je o kompleksu koji objedinjuje turizam, nekretnine, ugostiteljstvo, trgovinu i nautičke usluge, a njegov razvoj još nije završen.
Kvadrat stana košta i više od 10.000 eura
Koliko je ovaj prostor danas drugačiji u odnosu na vrijeme vojnog Arsenala, možda najbolje pokazuju cijene nekretnina. Prema podacima agencija za prodaju luksuznih nekretnina, cijene stanova u Porto Montenegru u 2026. godini često se kreću između 8.000 i 14.000 eura po kvadratnom metru, zavisno od lokacije, pogleda, opremljenosti i drugih karakteristika.
To znači da stan površine 100 kvadrata može koštati od 800.000 do 1,4 miliona eura. Cijene pojedinih luksuznih penthouse apartmana dosežu i nekoliko miliona eura. Riječ je o traženim, odnosno oglašenim cijenama, koje ne moraju biti jednake konačnim kupoprodajnim iznosima.
Kupci ovih nekretnina ne plaćaju samo stan ili pogled na more. Plaćaju i pristup luksuznoj marini, hotelima, restoranima, uslugama i međunarodnom okruženju koje je razvijano gotovo dvije decenije. Na taj način nekadašnje vojno-industrijsko zemljište postalo je jedna od najskupljih stambenih lokacija u cijelom regionu bivše Jugoslavije.
Koliko košta ručak u Porto Montenegru
Da luksuz u Porto Montenegru nije ograničen samo na jahte i nekretnine, uvjerili smo se i tokom obilaska restorana. U jednom restoranu specijaliziranom za japansku i tajlandsku kuhinju, miso supa košta 12 eura, Pad Thai s piletinom 28 eura, a s kozicama 32 eura. Za California sushi rolnice potrebno je izdvojiti 22 eura.
U drugom restoranu, kilogram tomahawk steaka košta 140 eura, dok luksuzna Wagyu varijanta doseže čak 230 eura po kilogramu. Naravno, riječ je o restoranima višeg cjenovnog razreda, ali njihove cijene dovoljno govore o tržištu i klijenteli kojoj je kompleks prvenstveno namijenjen.
Šta je Porto Montenegro donio Tivtu
Transformacija Arsenala nije donijela samo nove zgrade i luksuznu marinu. Ona je značajno promijenila ekonomsku strukturu Tivta. Grad koji se decenijama oslanjao na vojnu industriju danas je međunarodno prepoznat kao destinacija luksuznog turizma, nautičkih usluga i ulaganja u nekretnine.
Međutim, taj proces imao je i svoju drugu stranu. Gašenjem Arsenala nestala su tradicionalna industrijska radna mjesta, a nekadašnji radnici morali su tražiti zaposlenje u drugim djelatnostima ili napustiti tržište rada.
Nova ekonomija donijela je poslove u hotelijerstvu, ugostiteljstvu, trgovini, održavanju, građevinarstvu i upravljanju nekretninama, ali je riječ o sasvim drugačijoj strukturi zaposlenosti.
Razvoj luksuznih nekretnina istovremeno je povećao atraktivnost Tivta za međunarodne investitore, ali i otvorio pitanje dostupnosti stanovanja lokalnom stanovništvu, posebno u dijelovima grada u kojima cijene nekretnina sve više zavise od potražnje bogatih stranih kupaca.
Transformacija još nije završena
Iako Porto Montenegro danas djeluje kao zaokruženo luksuzno naselje, njegov razvoj se nastavlja. Pored već izgrađenih rezidencijalnih kompleksa i hotela, planirane su nove stambene, poslovne i turističke cjeline.
Među novijim sadržajima nalazi se hotel SIRO Boka Place, dok se kroz projekte poput Synchro Yards i novih rezidencijalnih objekata priprema daljnje širenje naselja. Porto Montenegro tako ostaje jedan od najvažnijih primjera dugoročnog razvoja luksuzne turističke i nekretninske infrastrukture u Crnoj Gori.
Od vojne industrije do luksuzne ekonomije
Priča o Porto Montenegru mnogo je više od priče o bogatim turistima, skupim jahtama i luksuznim stanovima. To je primjer kako jedan veliki vojno-industrijski kompleks, nakon prestanka prvobitne namjene, može dobiti potpuno novu ekonomsku funkciju.
U Tivtu je taj proces započeo prodajom imovine nekadašnjeg Arsenala, a nastavljen ulaganjima međunarodnih investitora koja su iz temelja promijenila izgled prostora i njegovu tržišnu vrijednost.
Istovremeno, iskustvo Tivta pokazuje da takve transformacije nisu jednostavne. One donose kapital, infrastrukturu i nove poslove, ali otvaraju i pitanja sudbine industrijskih radnika, javne imovine i dugoročnih interesa lokalne zajednice.
Dok danas luksuzne jahte pristaju uz obalu na kojoj su nekada remontovani ratni brodovi, izložene podmornice ostaju gotovo simboličan podsjetnik na razmjere promjene. Na istom mjestu, u razmaku od samo dvije decenije, jedan ekonomski svijet praktično je zamijenjen drugim.
Preuzimanje teksta i vizuelnog sadržaja dozvoljeno uz obavezno navođenje izvora i postavljanje linka ka originalnom tekstu na BiznisInfo.ba
