Na domaće tržište nekretnina stižu novi ozbiljni igrači, investicije i projekti, dok je ono što danas vidimo na gradilištima samo igla u plastu sijena, kaže najpoznatiji sarajevski agent za nekretnine Haris Kadić.
– Prema mojim informacijama veliki broj stranih investitora lagano dolazi u Sarajevo, pripremaju teren, dolaze i u druge gradove, jer Bosna i Hercegovina se tek razvija – ističe Kadić u intervjuu za BiznisInfo.ba.
Potražnja je, naglašava, i dalje veća od ponude, a veliki infrastrukturni projekti poput gradnje autoputa ili tramvajske pruge, imaju veliki utjecaj na tržište.
Ističe da cijene u centru i uz glavnu saobraćajnicu neće padati, dok se povoljnije opcije nalaze na rubnim lokacijama i u Istočnom Sarajevu – gdje, tvrdi, kvalitet novogradnje nije bitno drugačiji, ali je kvadrat osjetno jeftiniji.
– Ne mogu svi imati stan u ravnoj zoni pored tramvaja – poručuje.
Haris Kadić
U narednoj deceniji, dodaje, Sarajevo će morati mnogo više graditi da bi pratilo realnu potražnju domaćih kupaca, dijaspore i novi talas kapitala.
Kako biste opisali trenutno stanje tržišta nekretnina u Sarajevu? Da li je potražnja i dalje veća od ponude, kao što je to bio slučaj prethodnih godina?
– Potražnja je i dalje veća od ponude a to je naročito došlo do izražaja u posljednje tri-četiri godine. Potražnja prije sedam godina nije bila toliko izražena zbog različitih ekonomskih faktora. Trenutno stanje tržišta u nekretninama u Sarajevu je, realno, na istom nivou kao što je bilo i prije godinu dana.
To znači da tržište nekretnina živi i da sada – što se tiče tržišta nekretnina u Bosni i Hercegovini – dolaze novi igrači, investicije, projekti – dolaze ljudi koji znaju kako napraviti nekretninu, ljudi koji znaju gdje možete uložiti novac u nekretninu, da vam se kroz tri, pet, deset, dvanaest godina taj novac vrati…
Prema mojim informacijama veliki broj stranih investitora lagano dolazi u Sarajevo, pripremaju teren, dolaze i u druge gradove u Bosni i Hercegovini, jer Bosna i Hercegovina se tek razvija.
Imamo infrastrukturne projekte koji povezuju glavne gradove, imamo Koridor 5C, nove autoputeve. Skraćen je put do regionalnih centara, sad nam je Beograd 2,5 sata vožnje, Zagreb tri, kad se završe autoputevi to će biti i manje. Do Splita će se moći otići za 2 sata…
To mijenja situaciju. Kao što mijenja našu potrebu za kupovinom nekretnina na tim lokacijama, tako isto to tjera investitore da se okrenu, recimo, tržištu nekretnina u Bosni i Hercegovini, koje je specifično – od planinskih varijanti do malih gradova, malih sredina i slično.
Cijene stanova u Sarajevu posljednjih godina značajno su porasle. Da li smatrate da su sadašnje cijene realne i očekujete li njihov dalji rast ili stagnaciju?
– Cijene nekretnina, za veliku skupinu ljudi, nikad neće biti realne, uzimajući u obzir stanje i novac koji oni zarađuju, dakle neki srednji stalež ljudi, kojima je neshvatljivo da kvadrat stana u Sarajevu košta u novogradnji 8, 9 ili 10 hiljada maraka, zato što oni onda to dijele sa svojom platom, pa tu svoju platu dijele na godine i onda zaključe da ne mogu nikad u životu kupiti takvu nekretninu.
No, sjetimo se da ni ovdje, niti u bilo kojoj drugoj državi okruženja, pa ni u Evropi i svijetu, nema svaki stanovnik svoju nekretninu. Znači, nema svaki građanin svoju nekretninu i mi moramo tu surovu realnost prihvatiti. Moramo prihvatiti da su činjenice da ne možemo imati svi nekretnine.
Dolazi vrijeme kad će kupovati stanove oni koji rade, koji privređuju, a oni koji rade za fiksnu platu a žele svoj komfor i mir, ti će morati, nažalost, da prihvate da žive u malo manjim urbanim sredinama i u malo jeftinijim stanovima, odnosno da žive određeno vrijeme kao podstanari.
Cijena kvadrata zavisi od mnogo faktora
Sa druge strane, nikada nije bilo bolje i povoljnije vrijeme za imati svoju nekretninu, a dalji rast ili stagnacija cijena ovisi od raznih političkih, ekonomskih, socijalnih i geopolitičkih kretanja u svijetu.
Što se tiče toga koliko su sadašnje cijene realne, to zavisi od toga iz kog ugla gledamo. Ja kao agent za nekretnine mogu da kažem da mogu da budu i puno veće, ako dobijemo puno veći kvalitet i puno bolje zgrade, na puno boljim mikrolokacijama i lokacijama.
A mogu i da budu manje, naravno, u nekim manjim sredinama, ako pristanemo na činjenicu da živimo malo dalje od tramvajske pruge i malo dalje od autoputa. Najveći problem našeg stanovništva je što svi žele da kupe nekretninu u centru grada i u ravnom dijelu, pored tramvaja, a da plate kvadrat 3.000 maraka.
To nikada nije bilo moguće. Kada je cijena kvadrata bila u prosjeku 3.000 maraka u Sarajevu, uz glavnu cestu, tada je bila 1.000 maraka na Dobrinji, u Hrasnici ili u Vogošći. Znači, moramo da se vodimo tim parametrima, da i sad nije kvadrat stana u Vogošći 8.000, nego je 4.000, ali uglavnom, na glavnoj cesti je 8.000 maraka.
Koje faktore vidite kao ključne u oblikovanju cijena stanova u narednih godinu do dvije? Da li bi povećana gradnja mogla dovesti do stabilizacije tržišta?
– Veliki broj stanova fali na tržištu i sigurno da povećana gradnja može uticati na cijene nekretnina, na način da se investitori bore za svakog kupca i da prihvate i razne ponude, pa koje su čak niže od onih traženih. Ali to nije glavni faktor.
Glavni faktori, to su oni koje sam maloprije i naveo. Znači, to su mikrolokacijski i makrolokacijski, ekonomski, finansijski pokazatelji, geopolitička kretanja, politička kretanja u Bosni i Hercegovini, lokalna politika, politika lokalnih zajednica, opština, kantona, entitetskih jedinica i na kraju same države.
To je ono što je najvažnije, ali mislim da smo otvoreni prema evropskom tržištu i mislim da će ovaj put kojim idemo sigurno privući i nove kupce. Kao što mi hoćemo da investiramo na Azurnoj obali, ili na hrvatskoj obali, ima i dosta kupaca koji hoće investirati u svoju zemlju, u glavne gradove, gdje je potencijal povrata malo veći.
Koji dijelovi Sarajeva su trenutno najtraženiji među kupcima i investitorima, a gdje se mogu naći najpovoljnije nekretnine?
– Najtraženiji su oni koji su u samim urbanim zonama i to su A lokacije, koje su svima nama poznate. Sarajevo nije ogroman grad, tako da on nema puno zona. Mi imamo dvije centralne zone: ravnu zonu uz glavnu cestu, uz tramvaj, i eventualno ovu zonu koja se nalazi između brda i te glavne ceste.
Najtraženiji stanovi u urbanim zonama
Tu nisu neke značajne razlike u cijenama, ali naravno da postoje razlike između Centra i Ilidže, između Centra i Vogošće, između Ilidže i Vogošće, Hrasnice…
A što se tiče investitora, investitori uvijek traže lokacije gdje je povrat što kraći i gdje su cijene što više – ako pričamo o investitorima koji kupuju da bi izvršili povrat svog novca. A ako pričamo o investitorima koji grade zgrade, onda svako od njih nađe svoju matematiku.
Evo, sad se Sarajevo širi i na Sarajevsko polje i spajanjem ovog autoputa, obilaznice oko Sarajeva, na glavnu cestu, otvara se i Lidl, otvaraju se neke nove stvari koje će promijeniti lokacije. Ali, opet to nije centar grada i opet će tu kvadrat biti 5.000 maraka, dok i dalje imate kvadrat stana i u Hrasnici za 3.500 maraka, imate u Vogošći za 3.500 maraka.
Tako da za svakoga ima na tržištu nešto što može kupiti, na osnovu svojih finansijskih pokazatelja, ali mora pristati na činjenicu da ne živi uz Miljacku, da ne živi uz Vilsonovo, uz tramvaj, trolejbus ili autoput…
Često se čuje da sve veći broj ljudi kupuje stanove u Istočnom Sarajevu zbog nižih cijena. Koliko je taj trend izražen i kako on utiče na tržište glavnog grada?
– Cijena kvadrata u Istočnom Sarajevu je značajno manja nego na istoj ili sličnoj lokaciji u Sarajevu ili nekom drugom centru, a moram da kažem da je, bez obzira na nižu cijenu, kvalitet isti.
Kvalitet stanova koji se grade isti je i u Istočnom Sarajevu, i u centru Sarajeva, i u Hrasnici, Vogošći… U pitanju su razlike u nijansama koje može primijetiti samo profesionalac, neko građevinske struke, a za obične kupce, kada pogledaju stolariju, parkete, ciglu, zidove, fasadu, prozore, liftove – to je sve isti kvalitet.
To je vrlo važno znati, da cijena nije niža zbog toga što su stanovi nekvalitetniji.
Cijena je niža zbog same geopozicije, zbog toga što ova lokacija pripada teritorijalno Republici Srpskoj pa neki ljudi imaju averziju prema preseljenju u drugi entitet, ali ono što moram naglasiti jeste da tržište to potpuno drugačije gleda. Za tržište je to jedna cjelina.
Korisnici stanova iz Istočnog Sarajeva apsolutno bez ikakvih ograničenja koriste trolejbus ili autobus koji vozi od Dobrinje do Vijećnice, trolejbus do Vogošće i koristit će uskoro i tramvaj do Hrasnice.
Istina je da sve veći broj ljudi i iz Sarajeva kupuje stanove u Istočnom Sarajevu i to je opravdano. Vi u Istočnom Sarajevu možete za 120.000 KM do 135.000 KM, eventualno 140.000 KM, kupiti stan sa spavaćom sobom, nekih 35 do 40 kvadratnih metara, u novogradnji, a u Sarajevu takav stan košta minimalno 200.000 KM.
Kvalitet novogradnje nije upitan
Sami možete zaključiti koji su razlozi zašto ljudi podižu kredite i kupuju takve stanove jer su cjenovno prihvatljiviji a kvalitet je isti.
Za svaku novu zgradu, gdje god se gradi u Bosni i Hercegovini, u 99 posto slučajeva se koriste iste moderne tehnologije. Obično su to isti dobavljači, eventualno je mala razlika u majstorima koji izvode radove ali pošto su danas majstori dobro plaćeni, oni dobro i rade. Tako da ta špekulacija da novogradnja nije dobra, nije tačna.
Posljednjih mjeseci primjetno je više novih gradilišta i stambenih projekata u Sarajevu. Smatrate li da će to biti dovoljno da se zadovolje potrebe tržišta?
– Mi sljedećih 10 godina moramo graditi da bismo zadovoljili potrebe našeg tržišta, pratili razvijanje tržišta i potrebe dolaska stranih kupaca, odnosno naše dijaspore i nekih novih naraštaja.
Sve što se sada gradi je mala igla u plastu sijena. Možda jeste vidljivo na određenim lokacijama, ali je to za ovoliki grad, za ovaj broj stanovnika i za ovoliko star stambeni fond – malo. Imamo strašno star stambeni fond, osim toga imamo preko 70 posto domaćinstava koji žive u kućama.
U našim gradovima nemamo mnogo visokih zgrada, nego ljudi žive u kućama. Da li je to tako historijski ili nasljedno, ili zbog nemogućnosti kupovine stanova, pa se obično pravi svakome po sprat kuće – to je drugo pitanje.
Šta biste savjetovali ljudima koji trenutno planiraju kupovinu stana – da li je sada pravi trenutak ili bi trebalo sačekati povoljnije okolnosti?
– Sve što sam rekao do sada govori samo jedno. Stan uvijek kupite danas, a ne sutra. Danas kad kupite stan, on sutra vrijedi marku više, ali ne samo zbog tržišta nego i zbog geopolitičke situacije, zbog širenja same pozicije BiH u Evropi, u svijetu, zbog infrastrukture koju radimo, zbog svega što imamo…
Pa mi smo jedina država koja ima pitku vodu u svakom gradu, zar to nije dovoljan pokazatelj da ovdje treba kupiti nekretninu.
Najbolje vrijeme za kupovinu nekretnine je danas
Osim toga, kamatne stope nisu nikad bile niže, i ko god ima minimalnu platu u FBiH od 1.000 KM može dići kredit.
Tako da to sve govori u prilog kupovini kvadrata jer samim tim ćete sačuvati novac, investirati, a i dočekati mogućost da se novac oplodi nakon što poraste cijena. Sutra možete i zaraditi 5, 7 ili 10 posto…
Cijene stanova neće padati, to nije logično očekivati uzimajući u obzir potražnju, ali i infrastrukturu u koju država ulaže. Evo, na primjer, gradimo nove tramvajske pruge nakon 60 godina, nema logike da se cijene spuste. Rastu troškovi života, materijala, zemljišta…. samim tim logično je i da cijene stanova rastu.
Još uvijek ima prostora da cijene idu gore ako uzmemo u obzir sve što smo nabrojali: politika, ekonomija, investicija, pozicija, razvoj Bosne i Hercegovine…
Kako ocjenjujete Sarajevo kao grad za ulaganje u nekretnine? Da li je ovo tržište i dalje privlačno za investitore, s obzirom na cijene i potražnju?
– Koliko je Sarajevo kao grad za ulaganje u nekretnine atraktivno mislim da dovoljno govori ovo što vidimo okolo, koliko je cijena kvadrata… No, opet kažem, nisu svi stanovi 10.000 KM po metru kvadratnom, ima ih i i za 3, 4, 5 hiljada KM… Za 3.000 KM po kvadratu ili čak i niže može se kupiti stan u Istočnom Sarajevu star 5, 7 ili 10 godina…
Tržište je uvijek privlačno za investitore ali potražnja je nešto što najmanje 60 posto diktira cijenu kvadrata, pa zatim dolaze svi drugi parametri.
A cijene će iz dana u dan rasti bez obzira na ekonomsko stanje stanovništva. Mi nismo socijalna država nego država u kapitalizmu. Koliko novca napravite, toliko ćete moći i investirati. Gdje će to biti, to je već vaš lični izbor.
